高地价起推波助澜作用 ——星子县房价增长率是收入增长的3.83倍

蚂蚁

  


  近几年，我国大多数城市房价一路飚升，购房已成为普通居民难以承担之重，引起了社会的广泛关注。星子县城区房价也不例外，上涨幅度一年更比一年高，购房者普遍感受压力重大。在2010年国家先后出台了多项房产调控政策和措施，房价过快上涨势头有所收敛，但与群众期望值还有一些差距，如此高的房价是什么原因，将采取何种对策，下面笔者作一浅显的探讨。
　　一、 星子县城区房价现状
　　据统计、房管、国土等部门提供资料，该县2006年—2010年总人口从24.3万增长到26.04万，增长7.16%。城镇职工人均收入2006年11002元，2007年13012元，增长18.27%，2008年14767元，环比增长13.88%，2009年17300元，环比增长17.53%，2010年18893元，环比增长9.21%，2010年比2006年增长71.72%。2006年商品房均价800元/㎡，2007年1000元/㎡，增长25%，2008年1300元/㎡，环比增长30%，2009年2000元/㎡环比增长54%，2010年3000元/㎡，环比增长50%，2010年比2006年增长275%。土地成交价(2006年未统计，2008年金融危机未出让土地)2007年平均地价47.73万元/亩，2009年86.96万元/亩，比2007年增长82.19%，2010年144.12万元/亩，比2009年增长65.73%。从这几组数据可以看出房价上涨幅度大于职工人均收入增长，房价增长是收入增长的3.83倍。土地增长幅度又高于房价增长幅度。2011年部分“黄金”地段的价格突破了4000元/㎡大关，如此高企的房价，普通群众难以承受。
　　二、房价上涨原因分析
　　房地产是一种非常“特殊“的商品，具有两种不同的属性，或者说两种不同的功能。一是居住属性和功能，即作为一般商品的消费功能自己居住。二是投资属性和功能，属不动产，是有保值增值功能即作为投资品可用来赚钱。房地产的这两种属性和功能是统一的不可分割的，但是居住属性永远是第一位，房地产的投资属性是因为作为耐用消费品它可以长期使用，可以出租也可再次出卖。土地稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可以升值。由于房地产的特殊属性的特点，影响房价居高不下。造成房价上涨原因是多方面的，其主要原因是：
　　1、高地价催生高房价
　　房地产本身就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有相当大的比例。比如以对星子县土地价格调查中发现，其占房地产价格比例就很高。当前土地资源由政府垄断，一级土地市场均由政府开发出让，切断了个人和单位集资建房的所有渠道，只允许房地产开发商以商品房出卖给个人，老百姓取得房产渠道就此一条。地方政府依赖土地取得一级土地溢价收入，又可从开发商购房者那里取得多项税费收入。由此增加了地方财政收入，地方政府何乐而不为呢？再一个土地属非可再生资源，由于其稀缺性，和不可再生性，随着土地的日渐减少，因此每次在土地拍卖出让中屡创新高。土地价格的上涨促使房价进一步上升。
　　2、供需不平衡
　　随着我国城市化进程的加速，农村人口向城市聚集，中小城市向大城市聚集，大中专学生在城市就业和进城务工，农民在城市落户，旧城改造，城市到龄青年结婚用房等刚性需求量的增加。再一个非理性、假性的需求，如投资，投机性需求。这部分人为了保值增值，期望在房地产市场中获得丰厚的利润。参与房地产购买人群，另一原因是由于我国股票市场的崩盘，民营企业的纷纷破产，没有其他更好的投资渠道和方向，因此大家都来投资楼市。当前楼市投资收益高，见效快，这又进一步吸引了大批投资、投机客，加剧了供需不平衡，助推房价进一步上涨。
　　3、开发商囤地、捂盘、惜售抬高房价
　　有些开发商征地不开发，或缓慢开发，越来越多的开发商经常传出“捂盘”之声，这种现象似乎成了见怪不怪的楼市现状，开发商通过悟盘惜售行为，分期推出房源，人为制造紧张，造成供不应求假象，已使房地产处在一种非理性，不正常的状态。4、百姓买涨不买跌的心态由于炒房者的加入把整个楼市搅得一团糟，严重影响自住消费者的心理，老百姓对房价上涨预期心理的担心，相互跟风，不管自己的能力和需求，既提前需求，提前购买，造成供应紧张气氛，于是形成了恶性循环，越追越涨，越涨越追。
　　5、信息不透明
　　一些开发商利用政策，市场信息不对称不透明，通过虚假交易，虚假宣传发布不实价格信息，制造房屋畅销假象，用各种方法来刺激销售，将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气度高的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，各个待售楼盘轮番提价。误导市场，最后将房价抬到一个高位。三、抑制房价过快上涨，促进房价合理回归政策措施建议房地产业是我国基础性产业，为地方经济的发展和提供就业作出了应有的贡献，但其发展过快，非理性，将会影响我国经济结构走向合理。如控制不当，造成房地产经济泡沫，一旦泡沫破灭，将会影响我国整体经济健康发展。只有安居，才能乐业。党和政府为了满足广人民日益增长的物质和文化需要，保障老百姓安居乐业，提高老百姓幸福指数，促进经济繁荣和社会稳定，先后多次出台了一系列抑房价，控物价，保持市场稳定的措施和政策，大多数政策是可行的、有效的，但也有不尽人意的地方，笔者认为为抑制房价过快上涨，应采取以下几项对策和措施。
　　(一)增加供应量
　　1、改革住房供应制度。我国住房制度由原计划经济时代转轨到市场经济时代，老百姓住房的取得完全依赖市场通过开发商购买取得。这种华山一条道的取得模式，限制了百姓的选择权，由于房地产开发商追求的目的就是利益最大化。从而助长了开发商抬高房价。当前国家已采取逐步加大中央政府的投入计划，2011年在全国建设保障房1000万套，在“十二”个五年规划里建设保障房3600万套。这项政策措施的落实，老百姓看到了希望，增加了老百姓取得住房的渠道，多了一项选择权，但保障房的供应对象是有条件的。建议国家在此基础上，适当放宽土地使用规定，增加个人或单位集资建房，从而达到多渠道提供百姓住房需求，即国家提供一部分廉租房；个人集资建设自住房，以补充国家资金建设的不足；市场(即开发商)提供一部分商档用房，以满足不同群体的需求，也有利于房地产业的健康发展。
　　2、改变土地供应方式，增加土地供应量。在保证18亿亩基本农田的前提下，合理开发利用集体土地，将土地的利用，按人口发展的需要，做好整体规划，改变地方政府依赖土地养人、养财政现象。开发商取得土地，可以直接从农民手中拍卖竞得；政府保障房用地由政府征收取得；个人集资建房土地可由政府征收或拍卖取得。这样多种形式的土地供应可以保证多条途径住房的供应。老百姓心中有了住房的预期，从而减少盲目购房盲目消费的冲动，为房价的合理回归奠定了制度基础。
　　3、加速房地产开发周期，打击囤地、捂盘、惜售行为，增加房源投放市场。
　　(二)限制需量
　　1、保证基本住房(即一套房)需求，限制第二套房需求，杜绝三套房需求。“安得广厦千万间，天下寒士俱开颜”，让全国所有百姓都能住有其所，是我们政府应尽的职责。我国实行的经济房、廉租房等保障性住房是满足低收入群体的需求，对于中低收入群体通过购买普通商品住房或集资建房解决，对高收入人群通过高端商品房加以满足。我们鼓励人人有其屋，有住所，反对拥有多套房屋，坚决打击投机、投资购房需求，减少房屋空置率，提高住房的利用率，避免资源浪费。
　　2、利用税收杠杆调节需求。目前我国上海、重庆两城市开始实行“房产税”制度，但本人觉得该制度还不够完善。要完善这一制度，需要建立完善的住房登记制度，对于所有住房持有者全部登记，按面积与房屋价值综合平均全额征税，再按人口、面积确定一个返还比例。这样杜绝个别人利用政策钻空子。对于没有房子的，也可以得到返税补贴。对于多占房的，通过税收增加其占有成本。同时对房地产开发商的超额利润征收暴利税。加大税收征管和监督力度杜绝偷漏税发生。从而达到控制不合理的需求。
　　3、引导各方面的理性预期。一方面要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。
　　4、构筑全国经济均衡发展格局。缩小地区差、城乡差，避免资源和人力过分集中在大城市。减少人员候鸟型的大量迁徙之状，从而减轻大城市住房的需求量和各方面的压力。以利于社会的和谐和稳定。
　　(三)疏通投资渠道
　　近几年来，银行存款利率低于物价涨幅，股票又处于低迷时期，民营企业纷纷破产，实体企业经济又不够理想，只有一些垄断企业利润较丰厚。社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量的社会资金纷纷投向了房地产市场。我们政府要正确引导这部分资金的投资方向，增加投资领域，疏通投资管道。如在现有各类银行理财产品基础上，可否设立“住房基金债券”专项用于住房建设，该基金债券的利率可高于普通贷款利率，让老百姓得到一个合理的回报。这样可充分发挥该项基金集中使用效果，促进房地产建设。避免这部分闲散资金直接流入房地产，搅乱房产价格。
　　总之，住房问题是国计民生的大事，让每个人有房可住任重道远。国家已采取一系列政策措施，已取得了一些效果，但要持之以恒，贯穿始终，并在制度上加以不断改进，真正让百姓安居乐业，过上幸福美满生活。(星子县物价局 周济华)

来源： 大江网九江频道

天鹰

星子房价太高了

大山

我实在是找不到支承星子房价这么高的理由是什么
我非常不看好星子的房价

蚂蚁

湖南的房价真低，很多地市在江西同等城市的一半房价

落星墩星子

星子的房子买来了好难脱手

蚂蚁

落星墩星子 发表于 2011-3-10 13:03
星子的房子买来了好难脱手

星子很奇怪咧，房子很好卖哦

冷漠

唉！没得说，星子的房价一年就涨1000多，我一亲戚2月份刚买一套房在中基116M  降价30W呢

蚂蚁

冷漠 发表于 2011-3-10 14:30
唉！没得说，星子的房价一年就涨1000多，我一亲戚2月份刚买一套房在中基116M  降价30W呢

降价？？？

蚂蚁

冷漠 发表于 2011-3-10 14:30
唉！没得说，星子的房价一年就涨1000多，我一亲戚2月份刚买一套房在中基116M  降价30W呢

降价？？？

海岛

星子县的房子是有价无市，好买不好卖，刚性需求不大。主要原因是常住人口和流动人口太少，房价虚高不下跟低价走高和地产商炒作有直接关系。前年我在坛里就提醒过要买房子的星友们星子的房价在未来三到五年的时间里会涨到三千左右，事实已经证明了。但目前星子的房价有炒作的嫌疑，今年下年或明年上年见底，个人观点仅供参考。